本文作者：前研中心-张娜、陈梦龙

城市更新系将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要而有计划的改建活动，是片区开发建设的重要组成部分，自此概念提出以来一直为地方政府所关注的重点。不同于传统城市建设模式，城市更新以补足城市基础设施短板、美化城市面貌、发展城市经济为主要目标，以城市存量项目为主要载体，以改建、翻新、修缮为主要手段，旨在以最少的投入挖掘城市潜在价值，高效率实现城市建设的社会效益与经济效益。

可以预见的是，各地在十四五期间将会有大量的城市更新项目落地，也必然给工程咨询公司带来巨大的市场需求空间。如何抓住这一历史机遇并扩充业务资源，就成为转型阶段工程咨询公司所要关注的重点。为此本文着重于工程咨询公司切入城市更新项目问题，从前期投融资方案编制入手，尝试给出可行的思路与建议。

根据《国务院关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》（国发〔2019〕26号），项目资本金与债务资金的比例最少为2:8，不妨将其界定为“二、八结构”。其中对于占两成的项目资本金，可根据其来源为财政资金或企业自有资金，将项目划分为政府投资项目与企业投资项目。由于城市更新项目的特殊性，其投资主体一般为地方政府或地方平台公司。但无论采用何种形式，地方财政资金以及国有平台的自有资金必然是有限的，在面对投资较大的城市更新项目时，往往捉襟见肘，此时社会资本的进入就成为项目落地的关键。其中，政府财政资金与社会资本的合作方式被称为PPP模式，平台资金与社会资本合作的方式仍不改变其企业投资属性。然而前者需要满足经过严格的两评一案并经省级财政审批后入库方可实行，且政府支出责任不得违背财政承受能力的相关规定。因此后者则成为现阶段以及可预见未来若干年中在城市更新项目中的常用模式。

但后者也并非没有限制。首先，政府在项目中不得提供信用背书；其次，不得以预期土地收入作为国企还款来源；最后，不得以财政兜底。然而社会资本的投资也并非公益行为，其必然要获取到预期的收益率（财务内部收益率达10%，甚至更高），这种情况下就需要对项目的收益方式进行合理的策划。

投资圈中有句“名言”，即“市场并不缺钱，而是缺优质项目”。对于项目业主而言，若一个项目本身具有较高的自造血能力，那么也必然不愁项目建设资金问题，无论社会资本还是银行等金融机构也必然兴趣盎然。因此，从技术层面上来说，工程咨询公司做好城市更新项目前期投融资策划的关键就在于项目收益方式的策划，即以全寿命周期为轴，以项目收入带动项目投资。

以我司在四川省某城区开展的城市更新项目为例。本项目为旧楼改造项目，我司在策划时充分研究了该项目所在区域未来的发展定位，迎合当下电竞运动的热点，充分考虑了可能的收入点。除传统的客房收入、客房餐饮收入外、还考虑了电竞活动举办、地摊经济、健身房、LED大屏广告、平面广告、自动售货机、商铺出租等内容，具体如下：

将酒店大堂改造为科幻主题大堂，配备电竞文化墙，并设置电竞文化艺术装置与贩售相关电竞设备的自动售货机；

2-3层引入健身房、电竞外设品牌、游戏周边等特色商业；

4-14层则改造为五星级酒店；

14层屋顶加盖两层及造型，并打造空中餐厅；

酒店外广场区域打造活动举办区域，定期举办电竞活动以及地摊。

此外，为响应国家对低碳环保、循环经济的要求，外立面决定采用光伏玻璃。

基于上述策划，本项目实现了自造血功能，并实现了一定的收益率。

在严控政府隐债的政策背景下，合法合规的建设资金对于城市更新类项目的落地起到了至关重要的作用。而合理规划项目收益方式，实现项目自平衡就成为现阶段工程咨询公司切入城市更新类项目的关键与难点所在。但当前房地产市场下行，咨询市场同质化竞争日趋激烈的环境下，拓展此类新型咨询业务，也不妨为一种契机。